Od 1 lipca 2022 r. wejdzie w życie ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: nowa ustawa deweloperska) zastępująca dotychczasową ustawę deweloperską z 16 września 2011 r. (dalej: dotychczasowa ustawa deweloperska). Nowe przepisy oprócz znanej w obrocie umowy deweloperskiej będą dotyczyły dodatkowo umowy rezerwacyjnej, umowy przedwstępnej z ustawy deweloperskiej, umowy dotyczącej lokalu użytkowego oraz umowy sprzedaży zawieranej między nabywcą a deweloperem lub przedsiębiorcą innym niż deweloper.
W nowej ustawie deweloperskiej dokonano także zmiany definicji znanych z dotychczasowej ustawy deweloperskiej. Przesądzono, że nabywcą w rozumieniu nowej ustawy deweloperskiej będzie zawsze osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera z deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper jedną z umów opisanych w ustawie. Nowa ustawa deweloperska nie będzie zatem stosowana przy nabyciu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego dokonanym np. przez osobę fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, gdy cel transakcji będzie związany bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą (np. zajmuje się zakupem nowych nieruchomości i ich dalszą odsprzedażą). Natomiast znajdzie zastosowanie, gdy np. nieruchomość nabędzie fryzjer a nie będzie to związane bezpośrednio z jego działalnością gospodarczą lub zawodową.
Nowa ustawa deweloperska wskazuje, że przedsięwzięcie deweloperskie będzie obejmowało nie tylko budowę w rozumieniu Prawa budowlanego, a więc m.in. wykonanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, ale także przebudowę, czyli wykonanie robót budowlanych, w wyniku których nastąpi zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów określonych w Prawie budowlanym. Jak wyjaśnia Piotr Jarzyński, partner w kancelarii Jarzyński & Wspólnicy, przesądzono, że nowa ustawa deweloperska będzie dotyczyć nie tylko inwestycji w nowe obiekty, ale także te istniejące, które zostały przebudowane (np. stare kamienice). Ustawodawca miał na celu rozszerzenie ochrony konsumentów, którzy kupują nieruchomości po przebudowie a dotychczas transakcje te nie były objęte przepisami ustawy deweloperskiej.
Po rozpoczęciu sprzedaży deweloper moze zawrzeć umowę rezerwacyjną, która nie jest obowiązkowa oraz umowę deweloperską ewentualnie wraz z umową dotyczącą lokalu użytkowego. Natomiast po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie lub dokonaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy, od którego organ nadzoru budowlanego nie zgłosił sprzeciwu, możliwe jest sporządzenie umowy przedwstępnej z ustawy deweloperskiej ewentualnie wraz z umową dotyczącą lokalu użytkowego oraz umowy sprzedaży zawieranej przez dewelopera albo przedsiębiorcę innego niż deweloper.
Podobnie jak w dotychczasowej ustawie deweloperskiej, umowa deweloperska będzie dotyczyła wybudowania budynku oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności wraz z niezbędnymi prawami na nabywcę a także zabudowania nieruchomości gruntowej domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę jego własności wraz z prawem do gruntu.
Nowością będzie natomiast umowa przedwstępna z ustawy deweloperskiej, w której deweloper zobowiąże się do: ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności wraz z niezbędnymi prawami na nabywcę; przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego wraz z niezbędnymi prawami; przeniesienia na nabywcę prawa do nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym oraz jego własności. Co ciekawe, przepisy nowej ustawy deweloperskiej stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej, umowy przedwstępnej z ustawy deweloperskiej lub zawieranej z nimi umowy dotyczącej lokalu użytkowego. Ustawodawca dopuścił zatem możliwość zawarcia podwójnej umowy przedwstępnej, tj. umowy przedwstępnej do umowy przedwstępnej z ustawy deweloperskiej.
Przepisy nowej ustawy deweloperskiej będą stosowane do umów zawartych między nabywcą a deweloperem dotyczących lokalu użytkowego w przypadku, gdy umowy te będą zawierane wraz z umową deweloperską lub umową przedwstępną z ustawy deweloperskiej i dotyczyć tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Będzie zatem zawierana jedna umowa np. na nabywany jednocześnie lokal mieszkalny wraz z komórką lokatorską na warunkach uregulowanych w nowej ustawy deweloperskiej. Dotychczas zobowiązanie dewelopera do sprzedaży lokalu niemieszkalnego było objęte umową przedwstępną sprzedaży, do której stosowało się przepisy Kodeksu cywilnego. Jak wskazuje Piotr Jarzyński, partner w kancelarii Jarzyński & Wspólnicy, z uzasadnienia ustawy, choć nie z jej brzmienia, wynika, że lokal użytkowy to lokal inny niż mieszkalny, z wyłączeniem lokali przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Intencją ustawodawcy nie było zatem objęcie ochroną nowej ustawy deweloperskiej transakcji jednoczesnego nabycia np. lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Wydaje się, iż uznano za wystarczające określenie, iż stroną transakcji może być jedynie nabywca, czyli osoba fizyczna zawierająca umowę w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Nie rozwiewa to jednak wszystkich wątpliwości co do zakresu zastosowania tej regulacji, albowiem z ustawowej definicji nabywcy wynika możliwość zakupu lokalu przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej, ale w celu niezwiązanym bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową nabywcy.
W nowej ustawie deweloperskiej przewidziano także umowę sprzedaży zawieraną między nabywcą a deweloperem, których przedmiotem będzie przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego wraz z niezbędnymi prawami albo przeniesienie na nabywcę prawa do nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego. Umowa ta będzie stosowana także do wyżej wskazanych umów zawieranych wraz z umowami sprzedaży dotyczącymi lokali użytkowych, jeżeli będą dotyczyć tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Do umowy sprzedaży zawieranej przez dewelopera będą miały zastosowanie niektóre wskazane przepisy nowej ustawy deweloperskiej dotyczące udostępnienia dokumentów, informacji przekazywanych przed zawarciem umowy, umowy rezerwacyjnej oraz odbioru. W analogiczny sposób uregulowano umowę sprzedaży zawieraną między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy. Stosuje się do niej niektóre wskazane przepisy nowej ustawy deweloperskiej związane z umową rezerwacyjną i odbiorem. Umowa ta będzie miała zastosowanie np. w sytuacji, gdy deweloper zrealizował przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne a następnie przeniósł własność nieruchomość na inną spółkę i to ona pierwszy raz przeniesie prawa na nabywcę. Przedmiotem umów sprzedaży zawieranych przez dewelopera albo przedsiębiorcę innego niż deweloper może być jedynie nieruchomość lub ułamkowa część własności nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.
Nowa ustawa deweloperska przewiduje wspólne zasad dotyczące zawierania umów, które w znacznej części powtarzają przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej. Umowa deweloperska, umowa przedwstępna z ustawy deweloperskiej, umowa dotycząca lokalu użytkowego i umowa sprzedaży będą zawierane w formie aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawarciem umowy deweloperskiej albo umowy przedwstępnej z ustawy deweloperskiej i umowy dotyczącej lokalu użytkowego, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu jednej z tych umów, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym będą obciążały w równych częściach dewelopera i nabywcę. Rozszerzono regulacje związane z wpisem roszczenia do księgi wieczystej z umowy deweloperskiej oraz dodano nowe obejmujące umowę przedwstępną z ustawy deweloperskiej i umowę dotyczącą lokalu użytkowego. Postanowienia wyżej opisanych umów mniej korzystne dla nabywców niż przepisy nowej ustawy deweloperskiej będą nieważne, a w ich miejsce zastosowanie znajdą odpowiednie przepisy nowej ustawy deweloperskiej.
