Zawierając umowę rezerwacyjną strony mogą przewidzieć obowiązek uiszczenia przez osobę zainteresowaną zakupem nieruchomości opłaty rezerwacyjnej. Jest to opłata ponoszona przez rezerwującego w związku ze zobowiązaniem dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży wybranej nieruchomości. W związku z jej charakterem powstaje wątpliwość czy może być traktowana jako zaliczka lub zadatek.
Zaliczka a zadatek
Zaliczka i zadatek są uiszczane w pieniądzu przy zawarciu umowy i podlegają zaliczeniu na poczet ceny np. sprzedaży nieruchomości. Co do zasady, zaliczka jest zwracana w przypadku niedojścia umowy do skutku, niezależnie co było tego powodem. Inaczej jest przy zadatku, który w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron może być zachowany przez drugą stronę, a gdy sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Charakter opłaty rezerwacyjnej należy rozpatrywać w zależności od tego, czy umowa rezerwacyjna została zawarta w czasie obowiązywania Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego czy zgodnie z Ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: nowa ustawa deweloperska), która reguluje umowę rezerwacyjną i w znacznej części wejdzie w życie od 1 lipca 2022 r.
Opłata rezerwacyjna do 30 czerwca 2022 r.
Umowa rezerwacyjna zawarta przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej jest umową nienazwaną, której treść jest ustalana przez strony zgodnie z zasadą swobody umów.
Opłata rezerwacyjna jest elementem umowy rezerwacyjnej, o ile strony przewidziały jej uiszczenie. Strony mogą dowolnie określić jej wysokość, reguły zwrotu czy sposób uiszczenia.
W zależności od ustaleń stron, opłata rezerwacyjna może być zaliczką, zadatkiem lub mieć charakter mieszany.
Opłata rezerwacyjna od 1 lipca 2022 r.
Nowa ustawa deweloperska wprowadza nowy rodzaj umowy nazwanej – umowę rezerwacyjną. Strony mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Zapłata opłaty rezerwacyjnej jest zatem dobrowolna i zależy od uzgodnień stron.
Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
W nowej ustawie deweloperskiej wskazano, że opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw z umowy deweloperskiej (lub z innych umów podobnych wskazanych w ustawie). Po zawarciu umowy deweloperskiej (lub innej podobnej wskazanej w ustawie) deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.
Nowa ustawa deweloperska określa również sytuacje, w których następuje zwrot opłaty rezerwacyjnej. Jest ona niezwłocznie zwracana rezerwującemu, gdy:
- nie uzyskał on pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
- deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper określony w ustawie nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
- deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
Gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości. Opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości również w sytuacji, gdy przy realizacji umowy innej niż deweloperska (poprzedzonej umową rezerwacyjną), deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Charakter opłaty rezerwacyjnej
W stanie prawnym do 30 czerwca 2022 r. to, czy opłata rezerwacyjna jest zaliczką czy zadatkiem zależy od tego, jaki charakter nadały jej strony w umowie.
Natomiast od 1 lipca 2022 r. po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej opłata rezerwacyjna będzie miała charakter mieszany – jest ona bowiem zaliczana na poczet ceny nabycia nieruchomości, może być zwrócona (przez co przypomina zaliczkę), a w określonych sytuacjach jej zwrot nastąpi w podwójnej wysokości (przez co przypomina zadatek).
Opłatę rezerwacyjną można również traktować jako opłatę za wykonanie usługi związanej z rezerwacją danej nieruchomości lub swoiste odszkodowanie za niemożność pozostawienia danej nieruchomości w obrocie.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej przy zawarciu umowy rezerwacyjnej lub umowy deweloperskiej to zadzwoń pod numer 61 852 26 10 lub napisz e-mail na adres pmj@jarzpartner.pl i umów się na pierwszą konsultację w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
