Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje znaczna część przepisów ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: nowa ustawa deweloperska), która zastąpiła dotychczasową ustawę z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: dotychczasowa ustawa deweloperska). Jedną z ważnych zmian jest określenie zasad i trybu zawierania oraz treści umowy rezerwacyjnej.
Dotychczas umowa rezerwacyjna nie była uregulowana w przepisach i funkcjonowała jako umowa nienazwana prawa cywilnego bazująca na zasadzie swobody umów. Najczęściej dotyczy zobowiązania dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w zamian za wniesienie opłaty przez przyszłego nabywcę. Na rynku funkcjonują również inne rodzaje umów rezerwacyjnych, w tym zawierające w sobie zobowiązanie do podpisania w przyszłości umowy deweloperskiej wraz ze wskazaniem jej istotnych postanowień. Część tych umów mogła być uznana za nieważne, albowiem umowa przedwstępna do umowy deweloperskiej musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Wraz z wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej umowa rezerwacyjna stała się nową umową nazwaną prawa cywilnego. Jest zawierana między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w nowej ustawie deweloperskiej a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (dalej: rezerwujący). Jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Dla jej zawarcia wymagana jest forma pisemna pod rygorem nieważności, a więc wystarczy złożenie własnoręcznego podpisu. Nowa ustawa deweloperska nie wymienia wprost możliwości zawarcia umowy rezerwacyjnej w formie elektronicznej poprzez złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym, jednak wydaje się to możliwe. Oświadczenie woli złożone w formie elektronicznej jest bowiem równoważne ze złożonym w formie pisemnej. Z uwagi na brak powszechności posiadania kwalifikowanych podpisów elektronicznych oraz nieuregulowanie tego wprost w nowej ustawie deweloperskiej wydaje się, iż strony nie będą korzystały z takiej możliwości. Biorąc pod uwagę potrzebę cyfryzacji obiegu dokumentów, ustawodawca powinien rozważyć nowelizację przepisów i stworzyć zachęty do korzystania ze zdalnego bezpiecznego podpisywania umów.
Umowa rezerwacyjna w szczególności określa: strony, miejsce i datę zawarcia; cenę wybranego przez rezerwującego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego; wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ile została przewidziana przez strony; okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży; usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz powierzchnię i układ pomieszczeń.
Strony zawierają umowę rezerwacyjną na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu. Nie wiadomo jednak jak prawidłowo wyznaczyć ten okres biorąc pod uwagę indywidualną sytuację rezerwującego oraz różny czas potrzebny na uzyskanie kredytu w poszczególnych bankach.
Strony mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z umowy rezerwacyjnej będzie związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Dotychczas panowała dowolność w określaniu opłat rezerwacyjnych, które czasami wynosiły kilka procent wartości lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Opłata rezerwacyjna będzie niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy: nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej; deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej; deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego. Jeśli deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, to będzie zobowiązany zwrócić rezerwującemu opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. Co prawda nowa ustawa deweloperska nie reguluje tego wprost, ale jej wykładnia wskazuje, że w sytuacjach innych niż podane powyżej, np. niezawarcia przez rezerwującego umowy deweloperskiej z uwagi na znalezienie konkurencyjnej oferty zakupu nieruchomości, opłata rezerwacyjna będzie zatrzymywana przez dewelopera.
