Jak zawierać umowę rezerwacyjną mieszkania?

Czym jest umowa rezerwacyjna mieszkania?

Wcześniej umowa rezerwacyjna nie była uregulowana w przepisach i funkcjonowała jako umowa nienazwana prawa cywilnego bazująca na zasadzie swobody umów. Umowa ta była wykorzystywana na rynku pierwotnym – przy zakupie nowych nieruchomości. Najczęściej umowa taka dotyczyła zobowiązania dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w zamian za wniesienie opłaty przez przyszłego nabywcę. Na rynku funkcjonowały również inne rodzaje umów rezerwacyjnych, w tym zawierające w sobie zobowiązanie do podpisania w przyszłości umowy deweloperskiej wraz ze wskazaniem jej istotnych postanowień. Część tych umów mogła być uznana za nieważne, albowiem umowa przedwstępna do umowy deweloperskiej musiała być zawarta w formie aktu notarialnego.

Czym jest umowa rezerwacyjna w nowej ustawie deweloperskiej?

Wraz z wejściem w życie nowych przepisów umowa rezerwacyjna stała się nową umową nazwaną prawa cywilnego. Jest to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (dalej: rezerwujący). Zgodnie z ustawą jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Jak podpisać umowę rezerwacyjna na zakup mieszkania?

Dla zawarcia umowy wymagana jest forma pisemna pod rygorem nieważności, a więc wystarczy złożenie własnoręcznego podpisu. Nie wymieniono wprost możliwości zawarcia umowy rezerwacyjnej w formie elektronicznej poprzez złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym, jednak wydaje się to możliwe. Oświadczenie woli złożone w formie elektronicznej jest bowiem równoważne ze złożonym w formie pisemnej.

Z uwagi na brak powszechności posiadania kwalifikowanych podpisów elektronicznych oraz nieuregulowanie tego wprost w ustawie wydaje się, iż strony nie będą korzystały z takiej możliwości przy zawieraniu tej umowy. Biorąc pod uwagę potrzebę cyfryzacji obiegu dokumentów, ustawodawca powinien rozważyć nowelizację przepisów i stworzyć zachęty do korzystania ze zdalnego i bezpiecznego podpisywania umów.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna z deweloperem?

Umowa rezerwacyjna zawiera w szczególności: oznaczenie stron, miejsca i daty zawarcia; cenę wybranego przez rezerwującego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego; wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ile została przewidziana przez strony; okres, na jaki nieruchomość wybrana przez rezerwującego będzie wyłączona z oferty sprzedaży; usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz powierzchni i układu pomieszczeń.

Umowa rezerwacyjna na czas określony

Strony zawierają umowę rezerwacyjną na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu. Nie wiadomo jednak jak prawidłowo wyznaczyć ten okres biorąc pod uwagę indywidualną sytuację rezerwującego oraz różny czas potrzebny na uzyskanie kredytu w poszczególnych bankach.

Ile wynosi opłata przy umowie rezerwacyjnej?

Strony mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z umowy rezerwacyjnej będzie związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Wysokość opłaty rezerwacyjnej w umowie nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym. Dotychczas w tego typu umowie panowała dowolność przy określaniu tego typu opłaty, która czasami wynosiła kilka procent wartości lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Jeśli chcesz dowiedzieć się czy opłata rezerwacyjna to zaliczka czy zadatek to przeczytaj ten artykuł.

Wyżej wskazana opłata jest zaliczana na poczet ceny nabycia nieruchomości przy podpisaniu umowy deweloperskiej. Deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera

Opłata rezerwacyjna będzie niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy: nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej; deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej; deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Jeśli deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, to będzie zobowiązany zwrócić rezerwującemu opłatę rezerwacyjną wynikającą z umowy w podwójnej wysokości.

Co prawda nowa ustawa deweloperska nie reguluje tego wprost, ale jej wykładnia wskazuje, że w sytuacjach innych niż podane powyżej, np. niezawarcia przez rezerwującego umowy deweloperskiej z uwagi na znalezienie konkurencyjnej oferty zakupu nieruchomości, opłata rezerwacyjna będzie zatrzymywana przez dewelopera.